這才剛上六月，就聽說一堆人在那齊喊著“五月北京房價暴跌20%”、“樓市一夜入冬”、“有的直降百萬都賣不掉”。
大爺這把年紀也不是白活，多少懂點套路，統計局可從來沒見著這麼麻溜的。特意瞧瞭一眼，原來是一傢中介整的自個兒傢在通州、亦莊的買賣數據。
有分析師認為，統計的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數據讓他“很驚訝”，因為一個月內出現這麼大的跌幅有些“違背常識”。
這中國老百姓最不信什麼，“房價不漲”準占前三。但是大爺這小本子可清楚記著，每次隔不瞭幾個年頭就會有人敲鑼打鼓的嚷嚷著跌跌跌，耳朵都聽出老繭來瞭。
咱這就來翻翻過去這十年的老黃歷。
2008年，樓市“跌幅超過20%”。
2010年，北京又“跌20%”，嗬，這是幸運數字嗎？
2011年，北京“跌慘瞭”。
2012年，北京“跌回瞭兩年前”。
2014年，北京又跌瞭。
2015年，樓市專傢預言來年要“暴跌電動護理床價格50%”。
光是看看這些新聞，三天兩頭說降價，不知道的還以為北京的樓市動不動就跳崖。實際情況是，北京房價指數一路走高。
（以2006年1月房價指數為100，到2007年1月，整體指數一直上漲）
01
這十年的樓市調控，收緊瞭四輪，上頭變著法兒壓房價，至於效果嘛，來瞧瞧。
（1）
打從2006年5月“國十五條”、“國六條”出臺開始，調控就收緊。
到瞭2008年9月，光是加息就有八次，銀行的準備金率也提高瞭十九次。為的是別讓市面上流動太多錢，銀行多囤點，免得大傢夥兒一股腦去炒房。
但是2008年那會兒遇上金融危機，百姓手裡沒幾個閑錢可以投資，北京樓市是真的量價齊跌。
別雲林電動床急，調控這就放松瞭。
2008年10月房地產交易環節稅降瞭，什麼印花稅、土地增值稅都免瞭，首套貸款利率還給打7折，首付最低比例也下調到瞭20%，在這麼個鼓勵住房消費和房地產投資的情況下，交易量年底慢慢回暖。
國傢要刺激經濟啊，09年的時候刷刷刷印瞭四萬億的票子出來，貸款放松瞭，還降息降準，人民群眾手裡頭錢多起來瞭。人一錢多會患投資焦慮癥，樓市這時候就得當起蓄水池，讓大傢的錢有地方放。房價水漲船高。
在2009年6月30日廣渠路15號地塊拍出40.6億天價時，在當年4月到6月期間北京地王紀錄被連刷4次後，誰還記得前一年嚎嚎著2009年的房價鐵定要跌慘瞭的鬼話。
（第一輪調控之後，房價指數小跌大漲）
（2）
經過瞭一輪報復似的上漲，2010年的時候，國傢覺得差不多該出手摁一摁勢頭，限購限貸的政策就陸續出臺，比如國有“國十一條”，北京自個兒有“京八條”等等一大堆看不完的文件。
值得拎出來講講的，一個是二套房首付，先是提到瞭40%，覺得不夠，幹脆到瞭60%；另一個是外地社保/納稅要滿5年，還限購一套。當時想趕著上車的大好青年們捶胸頓足。
當時房價實際究竟跌沒跌？
來看2011年前5個月房協給的數據。
再看2012年中介統計的2011年數據。
乍看之下都跌瞭，先別急。這裡邊提到的新建普通住房，實際包括瞭普通商住房和保障房，前者是面向市場盈利，後者保障部分群體也就是做做公益，把這倆綁在一起統計算是哪門子均價？
反正大爺也是有疑問，搞不懂。迷迷糊糊間，11年底調控又松瞭，市場慢慢反應過來，到瞭2012年下半年再次歡呼暴漲到2013年。
（3）
除瞭“新國五條”再次限購限貸，2013年出臺的“京十九條”第一次將二手房納入調控之中，按個人轉讓住房20%征收所得稅，還禁止京戶未婚購買二套房，等你們小年輕結瞭婚國傢再給。
“京七條”有點意思，不像以往一樣在需求端壓幾個拳頭，而是在供給這邊多給點地，計劃在2013年底全市完成不低於2萬套自住型商品房供地。
於是2014年的北京房價在休養生息。毫無意外，一輪調控在2014年9月放松之後，壓抑的熱情又再一步推高房價。
這一路看下來，房價在調控的松松緊緊中漲到瞭國際頂尖水準，調控就如同“狼來瞭”的虛招，出來瞎晃幾下就收瞭，老百姓基本已經不信什麼房價會大跌的童話。
本來也是不該有這想法，調控隻是摁住房價上漲的速度，並不是告訴你國傢要讓樓市崩盤。
至於這些年房價中間大跌過沒，跌過多少，可能哪傢在低價時撿著瞭便宜買瞭房的，對跌價就有切身感受，其他趕不上車的，哪時看房房都在漲。
也可能通州的覺得跌過，在朝陽的從來沒覺得。現在北京在嚴查開發商“捂盤”，就是因為以前有些開發商一看這形勢不行，雞賊地凍結手裡的樓盤觀望觀望，五環內樓盤質量好的壓根不愁之後賣不出去，剩下遠郊的便宜些的還在交易，這交易量和均價可不就跌下來瞭。
再者，你看看這房價統計標準真是百花齊放多樣復雜，要信誰？
以前就有熱心網友統計瞭北電動看護床京新房均價，按房管局和統計局兩個數據，真是沒眼看，拿2015年的數據，統計局漲幅是25%，房管局的卻隻有7.4%。從均價來看漲跌，不靠譜。
去年國慶讓大夥兒齊懵的“930新政”和今天再次出手的“317新政”，認房又認貸，再提二套房首付（普通住宅60%，非普通住宅80%），於是就有瞭最近的新聞：眼看它房價又跌瞭.......
02
經濟學的大道理，大爺不懂。
但要問這一次房價會不會降？大爺還真能跟你擺活個一二。
這個世界上有一個最簡單的道理——買的人多瞭，東西就貴；東西多瞭自然就不值錢。房子也是這個理，書上的名詞叫“供需”。
說這邊一出新政，那邊房子“咵嚓”一下跌瞭20%？你信嗎？北京的房價調控過去這十多年調瞭幾十次瞭，有哪一次能這麼立竿見影的？
你說這次是“組合拳”？那也得看這套“組合拳”是健身太極，還是散打啊？大爺發現瞭這幾年關於北京樓市忽悠人的幾個關鍵數據。
（1）表面上看，買房的人會變少。
2016年，北京常住人口隻增加瞭2.4萬人，這簡直就是“破天荒”的少。要知道在四五年前，每年還增加四五十萬呢。北京通過各種手段把人往外趕，看來達到目的瞭。
這是不是說，買房的人變少瞭，房價真要跌？
且慢，有一個龐大的“潛伏”群體在等著接盤呢。
2011年，北京設瞭個“五年社保和個稅”的購房門檻。到2016年正好滿5年。這意味著經過5年苦熬，外來常住人口終於獲得買房的資格。
這可不是個小數。根據北京市統計局的數據，2011年凈增外來常住人口38萬，2012年是32萬，2013年是29萬，這一波的住房需求無論如何都要到2018、2019年才能釋放個差不多。
所以，即便北京真控制住瞭常住人口，但消化5年前社保門檻需求，還要有好幾年的緩沖期。
（2）都說土地供應量增加瞭，是真的嗎？
官方上個月說，未來五年將供應6000公頃、年均1200公頃住宅用地。乖乖，這個數字看起來好不得瞭。
但你看看北京歷年土地供應數的變化：
年均1200公頃基本上是過去十年中紙面上最低的。
不要聽媒體上那些瞎鼓搗，說什麼“北京放出天量土地供應，樓市拐點到來”，北京的土地供應根本沒有增加。
（3）土地供應沒增加，房子呢？
北京市說，未來5年，年平均新增住房30萬套。那我們不妨來看看這30萬套都是什麼樣的住房。
新增住房中，產權房占70%，其餘為租賃住房；產權房中，商品房占70%，其它為商住等其他產權房。那麼普通人一般理解的商品房就是30萬*70%*70%=14.7萬套。14.7萬套，
按照慣例，這14.7套房裡，還有差不多三分之一針對特定對象的自住房，於是正兒八經的商品房也就10萬套。
這比過去五年新房年平均交易量8.6萬套確實多瞭，但比2016年成交的11.5萬套可是少瞭。
樓市千種理由萬種因此，都擺脫不瞭“供需”二字，看到上面這些供需數據，你還會覺得房價下跌有戲嗎。
還有一個更可怕的數據，北京的人口增長可能出現報復性反彈。
2016年僅比上一年增加瞭2.4萬人，是一個罕見的情況。為瞭達到這一目標，北京外遷瞭250傢規模以上法人，還拆遷、疏解瞭71傢商品交易市場，同時還拒絕瞭1.6萬個新的工商登記。
最後北京增瞭17.4萬人，趕走瞭15萬瞭，最後凈增2.4萬人。
您覺得，未來五年還有多少空間可以讓北京這麼趕人的？
這是一頭瞭。另一頭呢，那增加的17.4萬，不少都是響應國傢二胎政策的結果。2016年，二胎占新生兒總數（28萬）的30%，以後可能還會多。
事實上，連官方都沒想著還能有隻增加幾萬人的好事，2017年，預期的目標是控制常住人口規模2200萬，也就是說要比2016年增加27萬。
27萬人什麼概念，按照北京人均30平方米計算，意味著810萬平方米的住宅，大約又得每年新增四、五百公頃的土地吧。記住，現在平均每年隻有名義上的1200公頃土地供應，很大部分還是租賃房、商住房等。
所以，真別指望北京房價跌瞭。
真要跌，一是首先北京市能確保土地供應按計劃足量完成；第二招是真正的殺手鐧，利用類似雄安新區、京津冀區域融合，把本準備進京的人留在原地或分流到周邊，把本來在北京討生活的人誘惑到別的地方。
如果什麼時候北京常住人口因此出現零增長、甚至負增長，那房價下跌就真有指望瞭。
文章標籤
全站熱搜
留言列表
